Что такое тсж, преимущества и недостатки тсж, этапы создания тсж. Всё о том, что такое ТСЖ в многоквартирном доме: в чём заключается суть деятельности и каковы формы его существования? Предприятие тсж

01.04.19 41 104 57

Чтобы экономить на отоплении и горячей воде

Мне 30 лет, и уже третий год я председатель ТСЖ своего дома.

Геннадий Гончаров

председатель ТСЖ

С помощью ТСЖ жильцы сами управляют многоквартирным домом: могут влиять на его благоустройство и снижать стоимость коммунальных услуг. Например, нам за два года удалось снизить платежи за тепло и горячую воду более чем в два раза. Я живу в квартире площадью 60 м² и за один только январь сэкономил больше 2 тысяч рублей на отоплении: раньше платил около 3500 рублей в месяц, сейчас не больше 1300.

Расскажу, как мы это сделали, с какими трудностями столкнулись и как их можно было избежать.

Для жильцов домов со своей котельной

Автор рассказывает о том, как при помощи ТСЖ жильцы его дома смогли отвоевать у сторонней компании котельную на крыше и снизить платежи за отопление и горячую воду. Поэтому эта статья прежде всего для жильцов домов со своей котельной, которые платят за ее ресурсы слишком много.

Это не значит, что другим читателям будет неинтересно читать статью. Товарищество собственников жилья самостоятельно управляет многоквартирным домом и решает вопросы, которыми управляющая компания обычно не хочет заниматься: качественный и долговечный ремонт подъездов, экономия денег жильцов на оплату коммунальных ресурсов, ограждение территории и т. д.

Если вас что-то не устраивает в доме, где вы живете, возможно, создание ТСЖ решит проблему.

ТСЖ или ТСН. С 1 сентября 2014 года появились товарищества собственников недвижимости (ТСН), которые юридически заменили ТСЖ. Зарегистрировать теперь можно только ТСН, а существующие ТСЖ должны внести изменения в свои учредительные документы. ТСН - более общее понятие, которое включает в себя объединение собственников не только помещений в многоквартирных домах, но и самих жилых домов, садовых участков, дач, гаражей и т. д.

Несмотря на то что юридически ТСЖ не существует, в жилищном кодексе термин «товарищество собственников жилья» по-прежнему есть. Именно ТСЖ, а не ТСН вправе управлять многоквартирным домом. В статье мы будем использовать термин «ТСЖ», потому что так привычнее. И речь в статье о товариществе жильцов многоквартирного дома, а не о чем-то еще.

Почему мы решили создать ТСЖ

Я живу в обычном провинциальном городе - в Энгельсе, это Саратовская область. Тут живет 225 тысяч человек. Мой дом - десятиэтажный, 2008 года постройки, в нем 180 квартир. Весь первый этаж занимают магазины.

Несколько лет назад мне пришло в голову, что жизнь в нашем многоквартирном доме можно улучшать своими силами. Я нашел единомышленников среди соседей. За свои деньги мы поставили видеонаблюдение, расчистили брошенный участок посреди двора, который полюбили бомжи, и задумались об ограждении территории дома забором. Когда я в очередной раз получил огромную - на 7 тысяч рублей - платежку от управляющей компании за отопление и горячую воду, понял, что менять нужно что-то еще.

Мы решили выяснить, сколько в доме инициативных жильцов, и расклеили по подъездам объявление о собрании. Пришло только семь человек, хотя в доме пять подъездов и 180 квартир. На собрании мы пришли к выводу, что причина огромных и непонятных платежей за тепло - наша крышная котельная. При строительстве дома застройщик уверял дольщиков, что котельная - залог экономии, но получилось наоборот.

Наша котельная была не в общедолевой собственности, как положено по закону , а принадлежала компании, учредитель которой - гендиректор фирмы-застройщика. Помещение котельной сдавалось в аренду еще одной компании с лицензией на обслуживание котельных. В ее учредителях значился человек с той же фамилией.

Из-за такой цепочки жильцы были вынуждены платить за отопление и горячую воду по высокому тарифу, а не оплачивать ресурсы котельной и фактические затраты на ее обслуживание, как это должно быть по закону. Исправить эту ситуацию можно было только через суд - и только если с соответствующим иском обратилось бы ТСЖ, а не конкретные жильцы. Отдельные жильцы не смогут управлять таким опасным объектом, как котельная, а управляющей компании лишняя работа не нужна.

Так мы решили создать ТСЖ.

Оставалось выбрать человека, который всем этим займется. На тот момент я плохо разбирался в теме начислений за ЖКУ, но был уверен, что если в управлении ТСЖ буду не я, то рано или поздно начнется воровство и нецелевые траты. Еще я понимал, что если буду просто в составе правления ТСЖ, то у меня не будет достаточной мотивации разобраться во всем. Мой доход в то время был больше 100 тысяч рублей в месяц, и я мог позволить себе потратить время на изучение новой сферы. Поэтому я стал председателем ТСЖ своего дома.

Что такое ТСЖ

В многоквартирном доме есть общее имущество жильцов: стены, крыша, подвал, подъезды, земельный участок, оборудование - все, что обслуживает несколько квартир или помещений. Например, стояк холодной воды в ванной, по которому вода течет к соседям выше или ниже, - общее имущество, а отходящие от него трубы разводки по комнате - имущество жильцов.

Со временем все приходит в негодность, за всем нужно следить - этим и занимаются управляющие компании (УК). Но обычная УК - это в первую очередь коммерческая организация. Она может быть профессиональной и экономически выгодной, но не заинтересованной в снижении затрат собственников или в том, чтобы дом простоял подольше. Обычно чем больше денег сохраняется при содержании дома, тем больше прибыли получает руководство, часто в ущерб качеству работ и коммунальных услуг.

Настоящие хозяева дома - это товарищество собственников жилья, ТСЖ. ТСЖ - некоммерческое объединение собственников в многоквартирном доме, решивших вместе управлять домом, обеспечивать бесперебойность коммунальных услуг и содержать общее имущество.

Профессионализм членов ТСЖ часто далек от совершенства, но ответственность за свой дом и перед соседями - хорошая мотивация, которая замещает профессиональные знания.

Органы управления ТСЖ. Главный орган управления в многоквартирном доме - общее собрание собственников. Именно оно решает, кто будет управлять домом: управляющая компания или ТСЖ. Еще общее собрание решает, как использовать общее имущество, и может изменять его.

Собрание членов ТСЖ - менее властный орган. Оно принимает решения о деятельности товарищества, выбирает из своего состава правление, устанавливает членские взносы и т. п.

Правление - это несколько человек, которые руководят деятельностью ТСЖ. Они решают оперативные задачи, продумывают стратегию деятельности товарищества и выносят предложения на общие собрания собственников или собрания членов ТСЖ. Также они выбирают из своего состава председателя правления. Все или некоторые члены правления могут получать вознаграждение за свою работу из средств товарищества, если так решит собрание членов.

Председателю напрямую подчиняются все сотрудники ТСЖ. По закону он исполняет решения правления, но на деле все наоборот. Собрание членов ТСЖ назначает председателю ежемесячное вознаграждение.

Закон не запрещает помимо председателя нанять в ТСЖ профессионального управляющего. Вопрос только в финансах. В нашем ТСЖ оклад управляющего сейчас 17 000 рублей, председателя - 2900 рублей.

В ТСЖ также обязательно должна быть ревизионная комиссия. Она следит, чтобы с финансовой деятельностью ТСЖ все было в порядке в плане оформления и справедливости. Ее задача - найти нестыковки в финансовых отчетах и проверить, все ли траты целевые. По результатам своих проверок она отчитывается перед жильцами и может пожаловаться в надзорные органы - налоговую, жилищную инспекцию или прокуратуру.

План создания ТСЖ

В интернете много информации о том, как создать ТСЖ. Но я все-таки рекомендую обратиться к юристу в сфере ЖКХ, чтобы он проконтролировал процедуру. Нам это стоило 10 тысяч рублей.

Инициативная группа. Сначала среди жильцов дома нужно найти минимум трех единомышленников, которые разделяют вашу позицию о создании ТСЖ и готовы действовать. Это можно сделать с помощью объявлений в подъездах и в чате дома, если такой есть.

Ваши единомышленники - будущее правление ТСЖ. Чтобы на голосованиях правления всегда было принято какое-то решение, число членов должно быть нечетным.

Финансы. Для деятельности ТСЖ нужны деньги. Они входят в коммунальные платежи и обозначаются в квитанциях строкой «Содержание общего имущества».

В первую очередь деньги нужны на зарплату сотрудникам - слесарю, электрику, бухгалтеру, дворнику и другим. В нашем ТСЖ на 180 квартир расходы на зарплаты рабочего персонала - 76 тысяч рублей в месяц:

• управляющему - 20 тысяч рублей;
• бухгалтеру - 15 тысяч;
• слесарю и уборщицам - по 10 тысяч;
• электрику, дворнику и диспетчеру - по 7 тысяч.

76 000 Р

расходы на зарплаты рабочего персонала в нашем ТСЖ

Уровень зарплат в регионах разный, поэтому поговорите с председателями ТСЖ в вашем городе, чтобы определиться с размером.

Кроме зарплаты сотрудникам деньги тратятся на работы по дому. Они определяются сметой доходов и расходов , которую нужно составлять и утверждать на собрании членов ТСЖ каждый год.

Чтобы понять, во сколько обойдется содержание ТСЖ каждой квартире, нужно сложить общую сумму расходов за год и разделить ее на суммарную площадь квартир и нежилых помещений. Получится ставка содержания и ремонта общего имущества за 1 м². Сравните ее с суммой в платежке: если ставка в ТСЖ получилась больше, чем в УК, ТСЖ не ваш вариант. Жильцы не захотят платить больше.

Если дом не потянет содержание ТСЖ, можно создать совет многоквартирного дома, который будет взаимодействовать с управляющей компанией и доносить до нее желания жильцов.

Общее собрание собственников дома

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников. К этому собранию нужно готовиться: составить повестку, заказать выписки из Росреестра, чтобы составить список собственников, выбрать даты собрания и окончания голосования, распечатать бланки для голосования и т. п.

Очень важно правильно составить повестку голосования, чтобы не пришлось потом проводить собрание еще раз. Повестка - это список вопросов на собрании, по которым собственники должны будут проголосовать за или против.

В повестку собрания о создании ТСЖ обязательно должны попасть следующие вопросы:

1. Утверждение председателя и секретаря собрания, наделение их правом подсчета голосов.
2. Утверждение порядка подсчета голосов, например 1 м² общей площади помещения в собственности равен одному голосу.
3. Выбор способа управления домом - управляющая компания или ТСЖ.
4. Создание ТСЖ.
5. Утверждение устава ТСЖ.
6. Определение количественного состава правления ТСЖ.
7. Об избрании членов правления ТСЖ.
8. Определение количественного состава ревизионной комиссии.
9. Об избрании членов ревизионной комиссии.
10. Утверждение лица, уполномоченного осуществлять регистрацию ТСЖ.
11. Утверждение способа уведомления собственников квартир о принятых общим собранием решениях. Можно, например, вешать информацию на информационном стенде, а не рассылать каждый раз всем жильцам заказные письма.
12. Утверждение порядка оформления решений общего собрания - протоколом за подписью председателя и секретаря собрания.
13. Утверждение места хранения протоколов и решений общего собрания.
14. Утверждение вознаграждения председателю правления.
15. Утверждение названия ТСЖ.
16. Утверждение единовременного сбора средств на создание ТСЖ. Он пригодится, чтобы возместить расходы инициативной группы на канцтовары, регистрацию, юриста и прочее.

Повестка дня на самом собрании должна соответствовать повестке в уведомлении, поэтому изменять список вопросов в процессе нельзя. Вопросы на очной части и в бланках решений должны отражать всю информацию и быть четко сформулированы, чтобы можно было проголосовать за, против или воздержаться без дополнительных комментариев голосующих. Например, пункт повестки «Утверждение вознаграждения председателю правления» в бланке решений может выглядеть так: «Утвердить вознаграждение председателю правления в размере 15 000 рублей в месяц».

Чтобы получить актуальный список собственников, нужно заказать выписки на все помещения дома через сервис ФГИС от Росреестра. Одна выписка стоит 4 рубля, но сначала нужно получить ключ в личном кабинете.

Загрузив выписки в один из сервисов проведения общедомовых собраний, например на сайте «Бурмистр» или «Росквартал» , можно распечатать персональные бланки для голосования, в которых уже заполнены все данные собственника. Голосовать в таких бланках намного удобнее.

Уведомление всех собственников о собрании. По выпискам из Росреестра нужно распечатать листы уведомлений о вручении - таблицу с данными собственников. Это можно сделать с помощью любого из сервисов проведения общедомовых собраний.

С таблицей нужно пройти по квартирам и нежилым помещениям - магазинам или банкам на первом этаже - и собрать как можно больше подписей собственников о том, что они получили уведомление. Остальным, кого уведомить лично не удалось, придется отправить заказные письма. Последнее уведомление необходимо отправить минимум за 10 дней до собрания.

Общедомовое собрание собственников обычно проводится в очно-заочной форме. То есть сначала проводится очная встреча со всеми желающими, а потом остальные голосуют на распечатанных бланках заочно и сдают заполненные решения лично или в почтовые ящики членов инициативной группы. Место сбора заполненных бланков должно быть в них указано.

На очной части нужно быть готовым отвечать на вопросы «Что изменит ТСЖ?», «Ты кто такой?» и «Тоже воровать собрался?» Обещайте людям абсолютную прозрачность всех начислений за ЖКУ и расходов. Важно понимать цель создания ТСЖ и его отличия от УК: излишки собранных на содержание общего имущества денег тратятся только на дом, все доходы и расходы можно контролировать, любые вопросы можно задать правлению лично, потому что члены правления - это жильцы дома.

В ходе заочной части собрания раскидывать по почтовым ящикам бюллетени для голосования неэффективно: люди не будут голосовать и просто выкинут эти бумажки. Придется ходить по квартирам и каждому проводить мини-собрание.

Количество голосов каждого собственника соответствует площади его собственности. Мнение собственника трехкомнатной квартиры более весомо, чем владельца однушки. Для создания ТСЖ нужно набрать минимум 50% голосов плюс еще один голос «За» по всем вопросам.

Если использовать сервисы для проведения общедомовых собраний, этот протокол подготавливается автоматически. Остается только распечатать его со всеми приложениями - реестром собственников помещений в доме, перечнем проголосовавших, уведомлением о собрании, доверенностями и заполненными решениями собственников. Приложения тоже формируются автоматически.

Распечатать документы нужно в трех экземплярах: один остается на хранение председателю собрания, второй нужно отдать в УК, третий - в территориальный орган государственной жилищной инспекции (ГЖИ).

Протокол должны еще раз подписать все собственники, которые проголосовали за ТСЖ. В УК можно отдать ксерокопии всех бюллетеней, чтобы не возникло подозрений о подделке протокола и неправомочности собрания. В ГЖИ нужно сдать оригиналы бюллетеней.

В УК и ГЖИ к протоколу необходимо приложить сопроводительное письмо в двух экземплярах для каждого: на одном сотрудники УК и ГЖИ должны поставить отметку о принятии протокола с приложениями. Все это нужно сделать в течение 10 дней после окончания заочной части голосования. Общая продолжительность заочной части не ограничена, мы обычно проводим ее за 2-4 недели .

Копии протокола также стоит разместить на информационных стендах в подъездах, чтобы с ними ознакомились все собственники помещений в доме.

Регистрация ТСЖ

Как и любую юридическую организацию, ТСЖ нужно зарегистрировать в налоговой. Причем регистрировать с 2014 года нужно ТСН, а не ТСЖ: в противном случае в регистрации откажут. Сейчас документы можно подать электронно и не платить госпошлину , но я регистрировал ТСН лично в налоговой.

Готовый протокол собрания и устав ТСН в двух экземплярах приложил к заявлению по форме Р11001 и подписал его в присутствии нотариуса. В протоколе и уставе должен использоваться термин «ТСН», а не «ТСЖ», это важно. Оплатил госпошлину - 4000 рублей. Все документы отнес в региональное отделение ИФНС, которое занимается регистрацией юридических лиц. Свежий образец устава ТСН можно скачать в интернете - и переделать под себя, если что-то не понравится.

4000 Р

госпошлина за регистрацию ТСЖ

Наш протокол о создании товарищества не подписали все собственники, которые проголосовали за ТСЖ, поэтому в налоговой у меня не хотели принимать заявление без списка с подписями. Пришлось отдать им лист уведомлений о вручении.

После получения ИНН и ОГРН нужно открыть расчетный счет, сделать печать, получить коды статистики, забрать извещение из Пенсионного фонда и свидетельство из ФСС.

Заключение договоров на поставку ресурсов

Во все ресурсоснабжающие организации, с которыми работала УК, нужно направить или отнести лично с пометкой о вручении письма о создании ТСЖ с требованием заключить договор на поставку ресурсов. Обычно это водоканал, энергетики, мусорщики, лифтовики и домофонщики.

В течение месяца ресурсоснабжающие организации должны заключить с ТСЖ новые договоры, а УК должна передать техническую документацию на дом и другие необходимые для работы документы, а также ключи от помещений.

Наша крышная котельная используется для отопления еще одного дома, который стоит рядом. Поэтому в идеале нам надо было создать ТСЖ сразу на два дома, чтобы сократить управленческие расходы - зарплаты бухгалтера и управляющего, диспетчера, расходы на офис и т. п. Но все пошло не так. В законе совсем мало говорится о создании ТСЖ на несколько домов, и в интернете по этой теме тоже почти ничего не найти.

У нас была общая котельная, а по данным публичной кадастровой карты участки под домами имели общую границу. Но оказалось, что на самом деле земельные участки домов не сформированы, а общих инженерных коммуникаций комиссия с участием представителей администрации города не нашла. Пообщавшись с десятком разных юристов, мы пришли к выводу, что нужно создавать ТСЖ на один дом.

Приемка дома от управляющей компании

До того как принять дом у управляющей компании, нужно составить дефектную ведомость - список видимых проблем дома. Делается это для того, чтобы в будущем у ТСЖ был повод отсудить у УК деньги, которые не были потрачены на ремонт дома, хотя должны были. Нам так удалось отсудить около 380 тысяч рублей за текущий ремонт, который УК не делала.

С комиссией от УК нужно будет повторно пройти по дому и указать на все моменты из списка. На обход подвала и техэтажа лучше пригласить знакомого слесаря или опытного председателя другого ТСЖ, чтобы они увидели проблемы, о которых вы можете не знать: засоры в лежаках канализации, неработающие компенсационные баки, забитые теплообменники и т. п.

Документы для управления домом УК должна восстановить за свой счет и передать ТСЖ в течение трех месяцев. Это:

1. Технический паспорт дома.
2. Документы на приборы учета.
3. Документы о приемке результатов работ, сметы и описи работ.
4. Акты осмотра, проверки состояния.
5. Акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду.
6. Инструкция по эксплуатации МКД.
7. Кадастровый план земельного участка.
8. Выписка из Росреестра.
9. Градостроительный план земельного участка.
10. Документы о действии сервитута или иного обременения.
11. Проектная документация.
12. Списки собственников, нанимателей и арендаторов.
13. Договоры об использовании общего имущества МКД.
14. Решения и протоколы общих собраний собственников.
15. Иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Требуйте все документы, даже если считаете, что они бесполезны. Передавая мне кипу пыльных строительных проектов на дом, директор УК с сарказмом заявил, что они постоянно ими пользуются. В этих «бесполезных» проектах мы обнаружили, что подъезды дома должны были быть оборудованы наклонными подъемниками для инвалидов. Теперь наше ТСЖ подает иск к застройщику, ссылаясь на строительные проекты.

Показания счетчиков. Также при приемке дома нужно подписать списки счетчиков с показаниями: по ним производится окончательный расчет УК с жильцами. Очень важно пройти по всем квартирам вместе с сотрудниками УК, чтобы правильно составить эти списки: это сэкономит деньги жильцов и ваше время в дальнейшем.

Многие жильцы не передают показания в УК, особенно в последние месяцы перехода в ТСЖ. Тогда управляющая компания начисляет плату по нормативу. А потом люди передают в ТСЖ показания приборов учета с числами меньше, чем передала УК. То есть ваш дом за первый месяц потребил, к примеру, 500 кубов холодной воды, а люди подают показания с отрицательным объемом, при которых не они должны платить за воду, а вы им. Это большая головная боль для ТСЖ: придется начислять кубы по нормативу и изменять стартовые показания счетчиков, которые внесены в программу.

Борьба за котельную

Получив в свои руки власть над домом, наше ТСЖ не получило главное - крышную котельную. Так как собственность на помещение котельной была официально зарегистрирована за сторонней компанией, мы обратились в суд с иском о признании права общей долевой собственности на спорную котельную. Перед этим мы провели общедомовое собрание о предоставлении ТСЖ права на подачу иска.

В иске мы ссылались на то, что крышная котельная - общедомовое имущество, которое по закону не может принадлежать какому-то стороннему собственнику. Также мы писали, что любой собственник помещения в доме, которому также должна принадлежать и доля котельной, может обратиться в суд для истребования своего имущества из незаконного пользования.

Так как помещением владела одна организация, а обслуживанием занималась другая, все дорогостоящие котлы были якобы закуплены второй организацией и являлись их собственностью. Поэтому в иске мы просили признать право общей долевой собственности и на помещение, и на все имевшееся в нем оборудование. По закону это два отдельных требования, поэтому мы платили две госпошлины по 6000 рублей.

В иске мы также просили возместить затраты на юриста в размере 30 тысяч рублей.

У ответчика это была не первая спорная крышная котельная, и суд был непростой: разбирательство длилось 6 месяцев. 20 сентября 2017 года мы подали иск, было пять судебных заседаний, еще пять раз рассмотрение переносилось по той или иной причине - неявка ответчика, отсутствие запрошенных документов, ходатайство о переносе. 26 марта 2018 года мы подписали мировое соглашение: котельная стала общедомовым имуществом, а ответчик должен был оставить в ней все оборудование, которое тоже переходило в собственность дома. По мировому соглашению расходы на юриста ответчик возмещал не полностью - только 21 тысячу рублей.

Борьба за снижение платежей

ТСЖ начало работу, когда суд за котельную еще не начался. Поэтому сначала нам пришлось заключить договор на поставку тепла и горячей воды с организацией, которая ранее обслуживала котельную, и самим разбираться, как эта котельная работает. Договор был откровенно хамский: у теплоснабжающей организации были только права, а у ТСЖ - обязанности, мы обязались платить за тепло в первую очередь.

Спустя несколько месяцев жильцы с удивлением стали замечать, что плата постепенно становилась все выше и выше. Мы не понимали, что происходит: температура горячей воды по ощущениям та же, а платить за куб приходилось все больше. В соседнем доме, в который поставлялось тепло от нашей котельной, куб горячей воды стоил уже 400 рублей вместо 250, как в среднем было раньше.

Расчет стоимости горячей воды. В платежном документе есть таблица расчетов начислений, каждая строка в ней - это отдельная услуга или коммунальный ресурс. В таблице пять основных столбцов:

1. Наименование услуги.
2. Индивидуальный объем потребления.
3. Объем потребления в целях содержания общего имущества.
4. Тариф за единицу объема.
5. Итоговая сумма за услугу.

Чаще всего для расчета горячей воды в современных домах используют двухкомпонентный метод: в дом поступает холодная вода и теплоноситель - горячая вода с растворенными реагентами против коррозии труб, а с помощью теплообменника готовится горячая вода. То есть, открывая кран горячей воды, вы получаете не пришедший по трубе откуда-то теплоноситель, а нагретую до нужной температуры уже на территории вашего дома воду. В платежке в этом случае появляется не одна строка «ГВС», а две: «Подача ГВС», то есть холодная вода, которую нагрели до горячей, и «Теплоэнергия на приготовление ГВС».

Так устроено и у нас в доме: в подвале стоит теплообменник, который нагревает горячую воду, а теплоноситель к нему спускается с крышной котельной. В платежке росла сумма именно на теплоэнергию, которая нужна для приготовления горячей воды. Поэтому первое, что мы сделали, - начали разбираться с тепловыми потерями.

Тепловые потери. Если горячая вода течет из точки А в точку Б по длинной трубе, а температура воздуха вокруг этой трубы значительно ниже температуры воды, то в точке Б вода будет холоднее, чем в точке А. Это явление называется тепловыми потерями.

В современных многоквартирных домах, как и в нашем, горячая вода постоянно циркулирует по всем этажам, чтобы, открыв кран с горячей водой, вы получили ее сразу горячей. Если циркуляции нет, приходится каждый раз сливать всю воду между вашим краном и нагревающим устройством, пока она не потечет горячей. А пока вода циркулирует по всему дому, она остывает. Чем больше она остывает, тем больше нужно потратить тепловой энергии, чтобы ее снова нагреть.

На подвал мы потратили примерно 65 тысяч рублей, на техэтаж - 16 тысяч рублей. Кроме труб мы теплоизолировали входы в подвал, а также стыки между секциями дома на техэтаже, чтобы морозный воздух попадал в помещение только по вентиляционным отверстиям и трубы меньше остывали.

Так удалось добиться снижения средней разницы температур между подачей и обраткой на 5-7% . Но сказать, что люди заметили это по платежкам, нельзя - перепады температур изо дня в день были слишком велики: изменялась температура воздуха за окном и температура воды на входе.

Анализ температур. Проблемы с котельной нарастали: слишком часто горячая вода переставала быть горячей и не всегда было понятно, знают ли об этом в диспетчерской обслуживающей организации.

Род моей основной деятельности - веб-программирование. Освоив немного программирование микроконтроллеров, я сделал устройство , позволяющее в реальном времени через интернет видеть график изменения температур горячей воды и теплоносителя от котельной. При падении температур мне тут же приходит оповещение в Телеграм, а по графику можно понять, случилась авария в котельной или проблема в чем-то другом.

Анализ температур помог найти основную причину нестабильности подачи тепла: горячий теплоноситель смешивался с водой, которая проходит через незакрытые задвижки на отключенных котлах, в помещении котельной, а не на пути к теплообменнику.

Обслуживание котельной. В мае 2018 года мы наконец-то получили котельную со всем оборудованием в общедомовую собственность и перестали платить за горячую воду по тарифу. Нашли организацию, которая нам помогла принять котельную и составить дефектную ведомость, чтобы мы могли обратиться за компенсацией расходов на ремонт всего нерабочего оборудования.

Эта же организация должна была обслуживать котельную за 55 тысяч в месяц. Сумма делилась на всех собственников помещений в двух домах пропорционально площади, получилось 2,91 Р на квадратный метр. Также мы решили собирать с каждого квадратного метра по 1,5 Р в фонд ремонта котельной для предстоящих ремонтов. Всего собственники отдавали на обслуживание котельной по 4,41 Р с квадратного метра.

Спустя несколько месяцев мы стали замечать, что в квартирах с минимальным потреблением горячей воды - пенсионеры, к примеру, стараются экономить воду - из-за платы за содержание и ремонт котельной сумма за летний месяц совершенно не поменялась. Куб горячей воды стоил 150 рублей вместо 250, но еще около 100 рублей уходило на содержание котельной. Хотя работ по котельной никаких не велось. Поэтому мы нашли другую обслуживающую организацию за 35 тысяч рублей в месяц. Сейчас с учетом взноса на будущий ремонт обслуживание котельной обходится собственникам в 2,86 Р с квадратного метра.

В итоге причиной частых неполадок с горячей водой и больших платежей оказался не только высокий тариф на воду, но и неправильное обслуживание котельной: горячая вода остывала из-за отсутствия теплоизоляции и проблем с теплоносителем, а обслуживающие организации брали деньги на ремонт, который не проводили. Только когда наше ТСЖ разобралось со всеми проблемами и оформило котельную в общедомовую собственность, чтобы жильцы перестали платить по тарифу, платежи за воду и тепло уменьшились.

«Воровство» в ТСЖ и УК

Когда мы узнаём о проведенных УК работах, часто удивляемся огромным суммам. После трех лет работы в ТСЖ я осознал, что далеко не всегда это признак воровства или откатов. Сложности с поиском подрядчиков, работающих по безналу, ведут к сильному завышению цен. Мелкими работами такие подрядчики заниматься не хотят, поэтому цена еще повышается. Очень много энергии тратится на поиск разумного по цене предложения с гарантией качества. Получается, что внешне довольно простая работа выливается в круглую сумму.

А есть и такие работы, о необходимости которых никто из жильцов и не догадывается: промывка теплообменника, профилактика канализационной системы. Эти услуги стоят дорого и должны проводиться регулярно. Огромное количество оборудования в доме требует ремонта и обслуживания, а жильцам кажется, что они оплачивают только уборку в подъезде и во дворе. Собственники нежилых помещений, с которых собирается та же сумма на содержание общего имущества, вообще недоумевают, за что они платят деньги, ведь и дворнику перед магазином, и уборщице они платят отдельно.

Итоги: насколько мы снизили стоимость отопления и горячей воды

В отопительный сезон наконец-то наступило то, к чему мы шли два года: платежи за отопление и горячую воду стали ощутимо меньше. Теперь плата за отопление и горячую воду - повод похвастаться перед знакомыми. В январе 2017 года за 1 куб горячей воды я платил 229 рублей, за отопление - 2997 рублей. В январе 2019 года за 1 куб горячей воды я платил 88 рублей, за отопление - 1091 рубль, за содержание котельной - еще 206 рублей. При этом температура горячей воды сейчас в среднем на 5 градусов выше, чем была, поэтому ее месячный расход должен быть ниже.

88 Р

я платил за куб горячей воды в январе 2019 года. Годом раньше я платил 229 рублей

Зная общую площадь помещений дома в собственности и общий объем потребленной за эти месяцы горячей воды, можно сравнить итоговые суммы к оплате со всего дома.

Расходы на отопление и нагрев горячей воды для нашего дома

Отопление и содержание котельной за весь дом

Январь 2019

241 775,48 Р

Январь 2018

360 522,53 Р

Январь 2017

551 032,21 Р

Отопление и содержание котельной за квартиру 61,1 м²

Январь 2019

1297,77 Р

Январь 2018

1935,16 Р

Январь 2017

2957,76 Р

Отопление и содержание котельной за 1 м²

Январь 2019

21,24 Р

Январь 2018

Передача жилого фонда в собственность граждан поставила вопросы – а кто теперь будет отвечать за всё имущество в доме, с кого спросить за некачественное выполнение коммунальных услуг и кто будет делать ремонт в подъезде?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

ТСЖ, как юридическое лицо, имеет право:

1. От своего имени заключать договоры с организациями, оказывающими услуги, которые поддерживают «жизнь» многоквартирного дома, как жилого комплекса: коммунальные, по ремонту, содержанию, управлению, другие услуги, необходимые собственникам помещений в этом доме.
2. Составлять и утверждать смету на будущий период. В статьи расходов могут входить расходы на необходимый ремонт и содержание всего имущества в доме, проведение капитального ремонта или реконструкции, средства для резервного фонда, который формируется за счёт взносов от собственников, другие затраты, которые оговорены в уставе организации.
3. Устанавливать для каждого собственника сумму обязательного годового взноса на нужды товарищества и дома. Размер таких взносов, как правило, зависит от доли конкретного собственника в общей долевой собственности. Эти платежи устанавливаются на год и утверждаются членами ТСЖ.
4. Брать кредит в банке, как юридическое лицо, и использовать полученные средства для нужд дома и собственников.
5. Заключать от своего имени договоры с физическими лицами, которые выполняют различные услуги в интересах собственников.
6. Оплачивать эти услуги.
7. Продавать или обменивать имущество, которое принадлежит на праве собственности ТСЖ.

В обязанности ТСЖ входит:

1. Обеспечение санитарного, гигиенического и технического состояния дома в соответствии с действующими положениями и нормами.
2. Исполнение всех условий договоров, которые заключены с организациями и частными лицами, обеспечивающими содержание и ремонт дома.
3. Представление интересов всех собственников, на случай установления их гражданских прав на общее имущество в доме.

Законодательство

Товариществу собственников жилья посвящен раздел 6 ЖК РФ.

Примерно в 1993 году, сразу же после распада Советского Союза, стали образовываться первые товарищества. Возникла в законном регулировании их деятельности.

Был разработан от 15. 06. 1996 года № 72-ФЗ. Этот закон утратил свою силу с 01. 03. 2005 года, когда был введён в силу действующий ЖК РФ.

Функции ТСЖ

Для того, что выполнять определённые функции перед гражданами, владеющими помещениями в многоквартирных домах на праве собственности.

Основные

К основным функциям ТСЖ относится:

1. Контроль над деятельностью компаний, которые оказывают различный услуги собственникам жилья. То есть, контроль над коммунальными службами и предприятиями, оказывающими бытовые услуги (например, вывоз мусора или уборка снега).
2. Решение вопросов, касающихся ремонта и эксплуатации дома, очистки и уборки придомовой территории, включая дорожки и детские площадки, зоны отдыха и пешеходные зоны.
3. Обеспечение выполнения различных работ, согласно утверждённому на год плану.

В многоквартирном доме

Кроме основных функций, на ТСЖ есть функции ТСЖ в многоквартирном доме.

• контроль над организациями и частными лицами, которые поддерживают чистоту и порядок в подъездах, на лестницах и приквартирных холлах;
• предоставление различных услуг собственникам в их квартирах, а также выполнение этих услуг;
• обеспечение санитарного и технического состояния общедомового имущества;
• обеспечение собственников жилья паковочными местами и детскими площадками, если это говорено в уставе;
• выполнение других функций, которые прописаны в и утверждены на общем собрании.

Управляющего

Органами управления в ТСЖ являются:

• правление;
• общее собрание;

Когда не могут избрать председателя из числа собственников помещений в доме, то приглашают . Он работает по трудовому договору, работодателем по которому выступает ТСЖ. Функции председателя и управляющего несколько отличаются.

Функции управляющего следующие:

• обеспечивает нормальное функционирование все коммуникационных систем дома;
• взаимодействует с администрацией муниципального образования, к которому относится данный жилой дом;
• взаимодействует с подрядными организациями, которые выполняют различные работы в интересах собственников помещений в этом доме;
• сотрудничает с населением;
• сотрудничает с членами правления ТСЖ;
• подготавливает бюджет и смету на следующий год;
• взаимодействует с должниками по оплате взносов в ТСЖ;
• осуществляет другие функции, которые могут быть прописаны в уставе ТСЖ.

Правления

Правление избирается из числа собственников жилья в данном доме.

Оно выполняет следующие функции:

1. Ежегодно отчитывается перед общим собранием о проделанной за год работе/
2. Планирует работы на будущий год.
3. Разрабатывает смету расходов на будущий год и выносит её на обсуждение, с обязательной постатейной расшифровкой.
4. Контролирует соблюдение товариществом всех действующих норм и законов.
5. Ведет контроль над тем, чтобы члены ТСЖ вовремя вносили необходимые взносы, и чтобы не возникали долгосрочные долги.
6. Осуществляет управление домом или заключение договора на управление им.
7. Ведет наём работников и организаций для уборки дома и околодомовых территорий.
8. Выполняет другие функции, которые возложены на правление уставом ТСЖ.

Требования к председателю

Председателя правления ТСЖ избирают из собственников жилых помещений этого дома. Это основное условие, которое необходимо соблюдать при подборе кандидата на эту должность.

Согласно , он избирается на срок, который прописан в уставе. Он действует от имени товарищества без оформления дополнительных доверенностей.

Требования к председателю правления прописаны в уставе товарищества.

Это могут быть:

• наличие высшего экономического или юридического образования;
• опыт хозяйственной или административной работы от 3-ёх лет;
• наличие собственного автотранспорта.

К психологическим требованиям к будущему председателю можно отнести:

• коммуникабельность;
• стрессоустойчивость;
• умение добиваться своего законным путём;
• уверенность в себе;
• умение противостоять «напору» как членов ТСЖ, так и сторонних организаций;
• крепкое здоровье и активный образ жизни.

Прежде чем назначать кого-то на должность председателя, его необходимо ознакомить с его должностной инструкцией. В этом документе прописаны все основные обязанности человека, который будет занимать эту должность.

Также с председателем подписывается трудовой договор и ему выплачивается заработная плата, если это предусмотрено в уставе ТСЖ.

Ответственность

К наиболее распространенным методам управления многоквартирными домами относится ТСЖ. Жильцы все чаще выбирают самостоятельное управление.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Какие особенности отличают в 2019 году работу товарищества собственников жилья?

За долгие годы советской власти люди привыкли, что в большинстве случаев заботу об их жилье осуществляло государство.

Развитие рыночных отношений и появление частной собственности заставило граждан пересмотреть свои взгляды.

Сегодня жильцы готовы взять на себя хлопоты по содержанию собственного дома, создавая товарищества собственников жилья. Каковы особенности работы ТСЖ в 2019 году?

Основные моменты

ТСЖ учреждается владельцами помещений в многоквартирном жилом доме. Товарищество собственников жилья вправе распоряжаться общим имуществом в рамках своей компетенции и обеспечивать надлежащее использование.

Решение о создании объединения собственники принимают посредством голосования. Достаточно чтобы две трети собственников высказались «за» создание товарищества.

Целями создания объединения признаются:

• совместное управление имуществом МКД;
• обеспечение надлежащей эксплуатации недвижимости;
• владение, пользование и распоряжение общим имуществом.

Изначально порядок создания ТСЖ регламентировался и (утратил силу с 1.03.2005).

Краткий период времени деятельность товариществ регулировалась (с 18.04.2006 по 15.12.2007). В 2019 году базовой основой для ТСЖ выступают нормы ЖК РФ.

Примечательно, что хотя товарищество признается некоммерческой организаций, регистрируется оно аналогично с организациями коммерческими.

Создание товарищества собственников жилья

Весь процесс создания товарищества собственников жилья делится на несколько этапов:

1. Проявление соответствующей инициативы от группы жильцов.
2. Организация общего собрания и принятие решения.
3. Регистрация ТСЖ как юридического лица.

Желание создать ТСЖ может возникнуть у любого собственника помещения в МКД. Если такая перспектива заинтересовала и некоторых других жильцов, образуется инициативная группа собственников.

Желательно чтобы в группу входили граждане с юридическим или бухгалтерским образованием, обладающие познаниями в жилищном праве, имеющие навыки управления в сфере ЖКХ.

Следующим этапом становится созыв общего собрания жильцов. Для этого все владельцы помещений в доме извещаются о месте и времени проведения собрания посредством надлежащих уведомлений.

Явившиеся на собрание граждане должны иметь при себе документы, подтверждающие имеющееся у них .

Общее количество собственников можно уточнить в паспортном столе. Повестка дня, рассматриваемая на общем собрании, включает в себя обсуждение причин создания ТСЖ и различных процедурных вопросов.

Для создаваемого ТСЖ избираются руководитель и члены правления. Также в ходе собрания создается устав товарищества.

Оформляется проведение собрания протоколом, который выступает основанием для регистрации юрлица.

Права и обязанности

Особенности деятельности товарищества собственников жилья определены ЖК РФ. К правам ТСЖ относятся такие функции:

Ряд прав имеет место, если не затрагиваются непосредственные интересы владельцев помещений.

Так с некоторым ограничением товарищество вправе:

• передавать в частичное или полное использование часть общего имущества МКД;
• перестраивать здание с соблюдением законодательных норм;
• приобретать для общедолевого владения землю для последующей эксплуатации или ;
• застраивать придомовую территорию, не нарушая нормы закона.

Все участники товарищества обязаны выплачивать установленные взносы. В противном случае выплаты могут взыскиваться через суд.

При этом в судебном порядке может быть востребовано и возмещение убытков ТСЖ, возникших по причине несвоевременного внесения взносов.

Обязанностями товарищества считаются:

Кто является органом правления

Приняв решение о создании ТСЖ, собственники избирают правление из числа жильцов дома. Именно правление становится действующим исполнительным органом.

Все текущие вопросы, связанные с управлением домом, решает правление. Оно принимает решение о необходимых действиях и способах их реализации.

Возглавляет правление председатель. Выбранный председатель правления действует от имени товарищества при подписании договоров, взаимодействии со сторонними организациями и прочее.

Но председатель не является органом управления, поскольку не вправе принимать самостоятельных решений не согласовав их с правлением.

Когда планируемые действия могут затронуть интересы собственников, правление делегирует свои полномочия общему собранию .

В этом случае жильцы дома посредством обсуждения и голосования принимают решение, то есть исполняют управленческие функции.

При этом учитывается мнение всех собственников, в том числе и не входящих в состав товарищества.

Правовое положение (устав)

Изменения жилищного законодательства от 2015 года коснулись и деятельности ТСЖ. В частности Устав подлежит регистрации в ФНС, а для председателя обязательным является получение выписки из ЕГРЮЛ.

Изменения в товарищества вносятся общим собранием собственников. Данные нормы сохранили свою актуальность и в 2019 году.

Непосредственно порядок принятия Устава рассматривается в — . По закону утвердить Устав должны все собственники МКД.

Собрание может иметь заочную форму, но только при предварительном проведении очного собрания.

Сам Устав представляет собой пронумерованный и прошнурованный документ, заверенный председательской подписью. Подписи всех собственников не нужны.

Устав отображает все главные аспекты содержания и обслуживания дома. Обязательно в документе прописывается адрес дома, дата и место составления Устава.

Неотъемлемыми пунктами выступают цель функционирования товарищества, права и обязанности его участников. На основании регистрации Устава в ФНС осуществляется налогообложение деятельности ТСЖ.

Поправки, внесенные в ЖК РФ, несколько изменили закон. Поменялось наименование товарищества. С 1.09.2014 ТСЖ должны именоваться ТСН, а его участники – собственниками недвижимости.

Касательно изменений по поводу Устава выделить нужно такие:

• изменилось наименование товарищества;
• в договоре объединение именуется, как «некоммерческая корпоративная организация»;
• разрешается предпринимательство, если оно осуществляется для блага собственников;
• наличие председателя (председателей может быть несколько) и правления обязательно;
• возможно формирование наблюдательного совета;
• права и обязанности членов ТСН можно изменить на основании протокола общего собрания собственников.

Изменения требуют нотариального заверения. Согласованные изменения оформляются протоколом, который отправляется в ФНС для подтверждения поправок.

Спустя пять дней председателю выдается выписка из Росреестра , подтверждающая внесение изменений.

Для регистрации ТСН в качестве юрлица потребуются:

• заявление о постановке на учет юридического лица;
• прокол общего собрания собственников;
• устав ТСН;
• расчет доли каждого собственника.

Что входит в обязанности руководства

Деятельностью товарищества руководит общее собрание собственников. Но управленческие функции в ТСН осуществляются правлением, которое отчитывается о проделанной работе перед общим собранием.

В полномочия правления входит решение любых вопросов, касающихся работы ТСН. Исключением выступают ситуации, разрешаемые исключительно собранием всех участников ТСН.

К обязанностям правления ТСН относятся такие моменты, как:

• гарантирование соблюдения Устава и законодательных норм;
• осуществление контроля над своевременным внесением платежей участниками товарищества;
• составление сметы расходов/доходов на текущий год;
• создание отчетов о финансово-хозяйственной деятельности;
• представление отчета общедомовому собранию для ознакомления;
• управление МКД или заключение договоров на управление;
• найм и увольнение сотрудников для эксплуатации здания (но работодателем в трудовых отношениях выступает ТСН, а не управленческий орган);
• заключение договоров на обслуживание общедомового имуществ;
• ведение списка участников товарищества;
• осуществление делопроизводства и бухучета;
• ведение отчетности;
• созыв и проведение общедомовых собраний;
• выполнение иных обязанностей, прописанных в Уставе.

Когда возникает членство

Создание ТСН в многоквартирном доме не значит, что все собственники помещений в здании автоматически становятся членами товарищества.

Членство возникает на основании заявления о вступлении в ТСН, поданного собственником.

Причем собственник помещения может в любой момент вступить в товарищество и точно также в любое время выйти из него.

Прекращается членство на основании соответствующего заявления либо одновременно утратой права собственности на помещение в МКД.

Если на момент создания товарищества кто-то из жильцов был нанимателем/арендатором, но впоследствии стал собственником, то он вправе вступить в ТСН в стандартном порядке.

Видео: создание товарищества собственников жилья

Правлением ТСН ведется реестр членов товарищества. Содержащиеся в нем данные должны точно идентифицировать всех участников. Также в реестр включаются данные о размере доли в общедомовом имуществе каждого члена ТСН.

Член товарищества обязан предоставлять только достоверные данные и своевременно уведомлять правление о любых изменениях своих данных.

Но нужно отметить, что и жильцы, не являющиеся членами товарищества, вправе запрашивать у правления информацию о деятельности ТСН, предъявлять требования по качеству предоставляемых услуг, знакомиться с документами ТСН и обжаловать в суде решения товарищества.

Во что может быть преобразовано ТСЖ

Товарищество собственников недвижимости может быть реорганизовано. предусматривает такие случаи реорганизации, как:

• слияние юрлиц;
• присоединение одного юрлица к другому;
• разделение юрлица на несколько разных организаций;
• выделение отдельных фирм из юрлица;
• преобразование юрлица в другую организационно-правовую форму.

По решению общедомового собрания собственников ТСН может быть преобразовано в жилищно-строительный или потребительский кооператив.

Однако следует знать, что любая реорганизация требует регистрации нового юрлица. Потребительским кооперативом именуется объединение граждан для достижения общих целей.

Учредителями кооператива могут являться совершеннолетние граждане и организации. От участников кооператива требуется внесение вступительных и паевых взносов своим имуществом.

По своему статусу потребительский кооператив коммерческая или некоммерческая организация?

Это нечто среднее, в частности это некоммерческое предприятие, которое вправе вести предпринимательскую деятельность. Часть полученной прибыли распределяется меж участниками объединения.

Из чего состоят средства

Любое ТСН имеет дело с двумя разновидностями имущества, как минимум. Это общедомовое имущество и имущество товарищества.

Различием этих видов считается то, что общедомовое имущество используется для обслуживания двух и более помещений в доме, а имущество ТСН применяется для ведения юридической деятельности товарищества.

Но на практике бывает сложно разграничить имуществ по категориям. Средства ТСН состоят из взносов участников товарищества.

Кроме того, поскольку ведение предпринимательства для ТСН не запрещено, может извлекаться от сдачи в аренду общего имущества МКД.

За счет использования пустых помещений сторонними лицами появляется дополнительный и может понижаться размер взноса для участников товарищества.

Часть средств можно получить из местного муниципалитета. Собственниками неприватизированных помещений в многоквартирном доме считаются муниципальные власти.

Следовательно, они должны участвовать в содержании дома. Если муниципалитет отказывается делать выплаты, ТСН вправе взыскивать средства через суд.

Зачем нужна ревизионная комиссия

Деятельность любой организации должна периодически контролироваться. В отношении ТСН данная функция выполняется ревизионной комиссией.

Контрольно-ревизионный орган не относится к числу управленческих органов товарищества. То есть комиссия не занимается организационной, распорядительной и исполнительной работой.

Главная функция ревизионной комиссии это внутренний аудит, который выражается в проверке финансово-хозяйственной деятельности ТСН.

Избирает ревизионную комиссию общедомовое собрание на срок не более двух лет. Члены управленческих органов товарищества не могут входить в состав комиссии.

Функциями ревизионной комиссии являются:

• организации ревизии финансово-хозяйственной деятельности ТСН не реже одного раза в год;
• составление сметы о прибылях и убытках;
• создание отчетов по итогам ревизии;
• представление отчета о проделанной работе общему собранию участников ТСН.

Справка. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – представляет собой юридическое лицо, но при этом некоммерческую структуру, которая состоит исключительно из владельцев квартир дома.

ТСЖ имеет право вести хозяйственную деятельность , но только для того, чтобы выполнять цели создания, а не для получения прибыли для своих членов.

Права и обязанности

Право создавать ТСЖ предусмотрено Жилищным кодексом РФ (ст. 135). Эта структура создается исключительно с целью управления домом и не преследует коммерческие интересы.

У ТСЖ есть:

1. свой счет в банке;
2. юридический адрес;
3. ИНН/КПП;
4. БИК и другие реквизиты юр. лица.

Организация входит в реестр управляющих компаний.

ТСЖ имеет право:

• заключать договора со строительными, ремонтными, охранными и другими компаниями, в том числе на установку счетчиков в квартирах;
• формировать резервы;
• от имени жильцов и за их счет заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг, которые обеспечивают обслуживание дома;
• проводить ремонт и реконструкцию дома;
• взимать взносы с жильцов;
• заходить в квартиры и проверять исправность счетчиков;
• брать кредиты на общие цели (например, ремонт дома);
• продавать и сдавать в аренду подвалы, гаражи и другое имущество, принадлежащее участникам ТСЖ;
• надстраивать мансарды, чердаки, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
• застраивать прилегающие к дому земельные участки.

Важно! ТСЖ обязано действовать строго в рамках закона.

ТСЖ должно следить за санитарным и техническим состоянием территории, выступать представителем жильцов в государственных, судебных инстанциях.

Услуги, оказываемые ТСЖ:

Через ТСЖ можно закупить для дома общедомовые счетчики, которые очень удобны для экономии расходов на коммунальные услуги. Организация собирает средства с жильцов за закупку счетчиков, заключает договора, контролирует установку и точность сведений. Обычно сумму затрат товарищества распределяют между собственниками жилья , в зависимости от площади квартиры.

Внимание! С 2014 года в России появилась еще одна организация — товарищество собственников недвижимости.

В неё вправе объединяться не только владельцы квартир в многоквартирных домах, но и собственники любых типов недвижимости.

Сравнение с другими организациями

Некоммерческая организация ТСЖ является наиболее оптимальной структурой в сравнении с другими организациями: ЖСК (жилищно-строительным кооперативом) и управляющей компанией. Благодаря продуманной структуре возможностей для злоупотребления у ТСЖ гораздо меньше. При этом сами жильцы осуществляют постоянный контроль за деятельностью организации , используя ревизионную комиссию.

Цель ЖСК и УК — получение прибыли, а у ТСЖ задача добиться порядка, безопасности в доме и управление для эффективного использования общего имущества, которое принадлежит собственникам квартир. ЖСК и УК также могут показывать эффективные результаты, но такой контроль со стороны жильцов, как в случае с ТСЖ в этих структурах все же невозможен.

Основные параметры деятельности	ЖСК	ТСЖ	УК
статус	потребительский кооператив	Некоммерческая организация	коммерческая организация
руководящие органы	общее собрание, конференция, правление, ревизионная комиссия	общее собрание, правление, ревизионная комиссия	председатель, совет
принцип голосования	один человек – один голос	количество голосов пропорционально доле в общей собственности	кумулятивное голосование (число голосов, принадлежащих одному голосующему, умножается на число мест в избираемом органе управления
получение прибыли от деятельности	возможно, распределяется между членами кооператива	нет, все доходы идут на нужды ТСЖ	возможно, распределяется между владельцами

Отношения с собственниками

Для того чтобы войти в ТСЖ, собственник пишет заявление.

Важно! Автоматический прием в члены товарищества собственников жилья невозможен.

Войдя в состав организации, собственник получает право участия в общих собраниях и принятии важных решений.

В любой момент участник может выйти из ТСЖ , но при этом не обязательно переехать в другой дом. Для выхода также достаточно написать заявление. Прекращается членство в товариществе и в случае продажи жилья в доме, ну и, естественно, если закроется само ТСЖ.

Членство в товариществе

Для того чтобы стать членом товарищества нужно быть собственником и написать заявление. Общим собранием ТСЖ определяется назначение и размер взносов всех участников. Это могут быть разовые платежи, например, на срочный ремонт труб в подвале, вступительные сборы, на нужды по обустройству ТСЖ, либо регулярные членские платежи, которые идут на обеспечение порядка.

Из денег жильцов оплачивается также зарплата руководству товарищества, в том числе бухгалтеру, формируются резервы ТСЖ на экстренные нужды, а также проводится текущий ремонт и благоустройство территории. Оплата взносов – обязанность члена ТСЖ. Размер взносов зависит от количества жильцов (чем меньше, тем выше) и технического состояния дома.

Справка. Помимо взносов Уставом организации могут быть предусмотрены и штрафы для злостных неплательщиков коммунальных и других услуг.

Ответственность и жалобы

Если товарищество сформировано и начало свою работу, но его члены недовольны её качеством, то они имеют право писать жалобы председателю и поднимать вопрос о смене правления на общем собрании. Для решения проблемы можно также направить жалобы в Роспотребнадзор.

Для этого нужно составить акты невыполненных работ (например, не ликвидированной течи или смены кровли) и поставить вопрос на голосование общества. Руководство ТСЖ несет ответственность перед своими членами , а также поставщиками, с которыми сотрудничает.

Правление, как коллегиальный орган отвечает за ущерб, причиненный своими действиями и бездействиями. Уставом могут быть прописаны штрафные санкции и другие меры влияния на руководство. Председатель ТСЖ несет и персональную ответственность за мошенничество, сокрытие или искажение отчетной информации и другие правонарушения.

Решение вопросов через суд

Если ТСЖ задолжала поставщикам, то на неё могут подать в суд, и как любая другая некоммерческая организация она будет отвечать по обязательствам своим имуществом. Право на иск имеют и сами жильцы, если считают, что своими неправомерными действиями ТСЖ нанесло им ущерб.

Обжаловать в суде можно:

Для подачи коллективного иска нужно составить текст заявления и подать в районный суд по месту нахождения ответчика. Сделать это может и любой член ТСЖ самостоятельно, если считает, что его права были нарушены и ему причинен ущерб. В случае подозрений в умышленном уголовном преступлении нужно обратиться с заявлением в прокуратуру.

Что относится к имуществу товарищества и как им можно распоряжаться?

Внимание! У ТСЖ, как юридического лица, может быть свое обособленное имущество.

Это не только оргтехника, автомобили и оборудование для уборки, но и недвижимость внутри и за пределами дома. В процессе своей деятельности товарищество вправе приобретать новые имущественные права.

Отдельные объекты общего имущества могут сдаваться в аренду другим лицам, но только по решению общего собрания ТСЖ. Но право передачи в аренду не распространяется на:

1. лестничные клетки;
2. лифты;
3. коридоры;
4. крыши;
5. технические этажи;
6. подвалы;
7. ограждающие несущие и ненесущие конструкции.

Помимо имущества на счетах ТСЖ, обслуживающего дом, могут скапливаться денежные средства (взносы, резервы, спонсорская помощь и пр.). Движимое и недвижимое имущество ТСЖ принадлежит ему на основании права собственности как юридического лица, и обязательно учитывается на балансе.

Как его создать?

Справка. В России действует правило: один многоквартирный дом – одно ТСЖ.

Иногда несколько домов могут объединиться и создать одно товарищество, но это возможно только в строго определенных законом случаях. Процедура создания ТСЖ начинается с подготовительного этапа — подготовки документов. Для создания товарищества потребуется подготовить:

Создается структура на общем собрании собственников квартир. Инициатором обычно выступает группа жильцов. Проведение собрания это следующий этап на пути к организации ТСЖ. На сборах выбирается председатель и правление организации, принимается Устав, который регламентирует деятельность товарищества. На первом собрании может быть избрана и управляющая компания, если жильцы этого дома проголосуют.

После того, как решение о создании ТСЖ будет принято, остается заключительный этап: организация должна пройти процедуру регистрации, а также открыть счета в банке. Получив официальный статус некоммерческой организации ТСЖ может начинать свою работу.

Как открыть бухгалтерию?

Внимание! Как и любое юрлицо ТСЖ вынуждено будет нанимать бухгалтера.

Кто-то должен будет выполнять следующую работу:

1. вести бухучет и документооборот;
2. составлять списки членов товарищества;
3. оплачивать налоги.

Можно пригласить бухгалтера в штат или заключить с ним договор о предоставлении услуг. При определении доходов при УСН не учитываются:

1. членские взносы;
2. оплата владельцами квартир ремонта дома;
3. бюджетные деньги на капремонт здания.

Чаще всего ТСЖ используют упрощенную систему налогообложения и простейших бухучет.

Персонал

Товарищество нанимает на работу сотрудников: от уборщицы или консьержа и до бухгалтера. Зарплата им платится из взносов членов ТСЖ. Наем специалистов происходит в соответствии с трудовым законодательством: они принимаются в штат ТСЖ, им делается соответствующая надпись в трудовой книжке. При оформлении от сотрудников просят предоставить копию паспорта, трудовую, свидетельство пенсионного страхования.

Платежи

Справка. ТСЖ может не только принимать взносы от своих членов, но и оплачивать от их имени коммунальные услуги в качестве организации-посредника.

В этом случае в доходах товарищества отражается только сумма его вознаграждения за эту деятельность. Помимо этого на счетах товарищества могут быть также доходы от :

• хозяйственной деятельности (строго в рамках Устава);
• платежи арендаторов;
• бюджетные средства и другие поступления.

Как организовать правление?

Текущее руководство товариществом осуществляет правление во главе с председателем. Правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности ТСЖ, за исключением тем, отнесенных к компетенции общего собрания. Правление избирается из числа членов товарищества , то есть любой жилец может быть избран на должность члена исполнительного органа.

Члены правления избираются на общем собрании на тот же срок, что и председатель (обычно два года). Выборы главы правления также проводит общее собрание. Возможны и ситуации, когда председателя выбирает само правление (все зависит от Устава). Переизбрание, освобождение от полномочий председателя правления осуществляется по решению правления или собрания членов.

Председатель, действуя от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием членов товарищества.

Документация

Справка. В процессе своей деятельности ТСЖ ведет свой документооборот.

Обязательно или нет составляется реестр всех жильцов? Да, составляют реестр, как членов ТСЖ, так и не членов. Этот список членов товарищества должен регулярно обновляться по мере выбывания и пребывания новых собственников.

Руководством товарищества также выпускаются приказы (об увольнении, назначении на должность и пр.). Все общие собрания оформляются протоколами, а принятые решения доносятся до сведения всех жильцов. ТСЖ также заключает самые разные хозяйственные договора, например, агентские, подряда, аренды помещений.

Проведение собраний

Общее собрание участников ТСЖ созывается ежегодно. Могут проводиться и внеочередные сборы по инициативе любого участника. Повестка дня собрания определяется владельцами квартир , в том числе правлением ТСЖ.

Каждый член ТСЖ на собрании обладает количеством голосов пропорционально доле участия, предусмотренной уставом. Сборы правомочны, если на них присутствуют члены товарищества, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников квартир в многоквартирном доме. Решение принимается простым большинством голосов от общего числа голосов.

При отсутствии кворума назначается новый день собрания. Именно на общем собрании принимаются такие важные решения как :

1. привлечение заемных средств;
2. изменение Устава;
3. ликвидация или реорганизация общества.

Важно! Все решения общего собрания обязательны для его членов и обжаловать их можно только в суде.

Как проверяется деятельность?

Проверить деятельность ТСЖ несложно, поскольку все работы проводятся публично. Если жильцы видят, что, несмотря на уплату немалых членских взносов, дворники не выходят на работу, а подъезд постепенно разрушается, то имеют право обжаловать работу правления.

Для контроля за деятельностью руководства избирается ревизионная комиссия или выбирается один человек — ревизор. Срок избрания обычно составляет несколько лет. Ревизоры проводят плановые ревизии финансово — хозяйственной деятельности ТСЖ, и отчитываются о результатах перед собранием.

Ликвидация и банкротство

ТСЖ может быть ликвидировано по решению общего собрания. Это может произойти, если например, жильцы разочаровались в деятельности организации, и не видят дальнейшего смысла её содержать.

Возможна также ситуация, когда ТСЖ признают банкротом в связи с неплатежеспособностью. Члены товарищества не отвечают по его обязательствам , но сама организация обязана рассчитаться с кредиторами или её признают банкротом. При ликвидации все имущество, оставшееся после расчетов, распределяется между членами ТСЖ.

Полезное видео

Посмотрите видео о том, что такое ТСЖ:

Заключение

Создание ТСЖ – реальный способ решить вопрос с благоустройством территории дома и оплатой жилищно-коммунальных услуг. Но для активной работы организации требуется регулярная оплата взносов и неустанный контроль со стороны самих жильцов. В противном случае ТСЖ просто не за что будет производить ремонт и оплачивать услуги.

Последнее время среди жильцов «многоэтажек» стало популярно мнение, что если отказаться от услуг управляющей компании и перейти на новый способ управления жилым комплексом – ТСЖ, то получится сэкономить и самостоятельно благоустроить дом. С одной стороны, в этом есть доля истины, однако существуют и негативные стороны.

Так ли это на самом деле, что такое ТСЖ в многоквартирном доме и в чем заключаются его плюсы и минусы, мы расскажем в данной статье.

Любое решение должно быть взвешенным и обдуманным. Выбор формы управления МКД – это очень важный момент, поскольку от этого потом будет зависеть уровень комфорта проживания граждан. Для начала следует определиться с тем, что из себя представляет ТСЖ.

По сути, товарищество является некоммерческой организацией, созданной для осуществления управления жилым комплексом. В состав сообщества войдут все владельцы квартир, проживающие в «многоэтажке».

Иными словами, ТСЖ – это юридическое лицо, которое занимается обслуживанием дома и извлекает из этого некоторую прибыль. Организация ТСЖ – это мероприятие, которое инициируют жильцы на общем собрании. Чтобы зарегистрировать организацию, придется пройти через сложную процедуру всех основных документов – устава, протокола собрания.

В чем заключаются преимущества ТСЖ?

Выяснив, что ТСЖ – это такое же юридическое лицо, как и любое другое, можно обратить внимание на то, какими преимуществами обладает такая форма управления МКД.

Речь идет о следующих плюсах:

1. Участники сообщества могут заниматься предпринимательской деятельностью, то есть иметь финансовые отношения с жильцами и сторонними компаниями для выполнения определенных работ.
2. Все вопросы обсуждаются на общем собрании жильцов, и решение тоже принимается в ходе голосования.
3. Каждый собственник может высказываться, и его мнение будет учтено при вынесении итогового решения.
4. Подрядные фирмы, которые будут обслуживать дом, выбираются собственниками жилых помещений.
5. Людям предоставляется возможность организовать некоторые работы и выполнить самостоятельно.
6. Вся деятельность ведется максимально прозрачно. Каждый жилец вправе потребовать нужную информацию о деятельности ТСЖ, и его запрос обязаны удовлетворять.

В итоге, можно сказать, что при обращении к ТСЖ собственники могут не переживать о чистоте прилегающей территории, а также о полноценном функционировании всего жилого комплекса. Участники сообщества сами заинтересованы в обеспечении благоприятной обстановки.

Недостатки жилищного товарищества

Несмотря на различные негативные отзывы о такой форме управления МКД, минусов у нее намного меньше, чем у других вариантов. Вместе с тем, не стоит относиться к ним без внимания и перед принятием решения относительно выбора способа управления домом тщательно все обдумать.

Итак, речь идет о следующих недостатках:

1. Система расчетов между жильцами и правлением не определена законодательно. То есть граждане передадут деньги назначенным лицам, а те не оплатят счета поставщикам ресурсов. В итоге может получиться так, что граждане вынуждены будут платить дважды по счетам, когда поставщики обратятся в суд.
2. Регулярное возникновение конфликтов с людьми, имеющими право на получение льгот.
3. Платежи за пользование общедомовым имуществом и его обслуживанием намного выше, чем при обслуживании УК.
4. Достаточно высок риск ошибки в выборе подходящего лица на роль председателя, поскольку безответственных и недобросовестных людей очень много.
5. Появляется немало нарушителей, которые проводят неразрешенные перепланировки или отказываются вносить плату за потребленные ресурсы.

Как можно отметить, недостатки достаточно существенны, и о них следует подумать в первую очередь, прежде чем созывать собрание владельцев жилья в доме для организации ТСЖ.

Как правильно сделать выбор?

Чтобы принять окончательное решение и выбрать именно ту форму управления, которая будет подходить по всем параметрам, стоит уделить внимание сразу нескольким моментам. Во-первых, попробовать оценить владельцев квартиры по их личностным качествам и материальной обеспеченности и понять, кто будет своевременно вносить обязательную плату, а кто, возможно, переедет в разряд должников. Если жильцов из второй категории больше, то не стоит выбирать ТСЖ, чтобы потом не оплачивать средства из кармана других граждан.

Во-вторых, необходимо обдумать, кто сможет взять на себя обязанности председателя ТСЖ и кто войдет в правление сообществом. Кандидатуры необходимо обсудить всесторонне, чтобы по ошибке не доверить ответственный пост недобросовестному гражданину.

И последнее, стоит быть готовыми к тому, что придется самостоятельно готовить определенную документацию, и лучше для этого привлекать опытного юриста. Если такой имеется в доме, то это будет удобно для всех граждан.

Заключение

ТСЖ – это форма правления «многоэтажкой», которую выбирают сами жильцы на общем собрании. У такого варианта есть много достоинств и некоторые недостатки. Для кого-то минусы могут показаться очень серьезными. Если это так, то обращаться к ТСЖ не стоит и лучше передать все полномочия по обслуживанию управляющей компании. Если таких сложностей нет, то при выборе товарищества дом очень быстро приобретет красивый, опрятный вид и жильцам будет проживать намного комфортнее.